Có nhiều yếu tố đứng sau thị trường bất động sản đang “nóng đỏ” của Việt Nam, trong đó chính sách tiền tệ nới lỏng đóng vai trò trung tâm. Tuy nhiên, Chính phủ lại do dự trong việc siết chặt chính sách này vì cả lý do chính trị lẫn kinh tế.
Trong hai năm qua, các thành phố lớn của Việt Nam đã chứng kiến một cơn bùng nổ nhà ở. Trong quý II năm nay, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, đạt trung bình 3.000 USD/m². Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM, nơi theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ mới trong quý I/2025 đạt 4.691 USD/m², tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đà tăng dai dẳng của giá bất động sản đã làm dấy lên lo ngại rộng khắp, đặc biệt trong giới trẻ. Nguyên nhân của cơn sốt này rất đa dạng và cần được xử lý tận gốc.
Ước tính, một người lao động trung bình tại Hà Nội sẽ phải dành dụm hơn 20 năm thu nhập, không chi tiêu gì, mới có thể mua được một căn hộ cỡ trung bình. Theo Chỉ số Giá Nhà của Numbeo, tính đến giữa năm 2025, Việt Nam xếp thứ 5 trong số 103 quốc gia được khảo sát về mức độ nhà ở kém khả năng chi trả nhất. Đây là một thách thức lớn đối với Chính phủ, khi giá nhà leo thang có thể khiến giới trẻ ngần ngại kết hôn hoặc sinh con, làm trầm trọng thêm tình trạng suy giảm tỷ lệ sinh của đất nước. Hơn nữa, sự bất mãn ngày càng gia tăng của giới trẻ có thể thổi bùng sự bất ổn xã hội và chính trị (điều mà Chính phủ muốn tránh bằng mọi giá).
Trong cuộc họp về thị trường bất động sản ngày 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã bày tỏ sự bức xúc với các thành viên chính phủ, gay gắt chất vấn: “Nhiều người cần nhà, nhưng giá cao thế này thì ai mua nổi? Nếu một căn nhà giá hơn 70 triệu hay 100 triệu đồng/m² thì ai có tiền?” Ông yêu cầu các bộ ngành phải điều tra nguyên nhân khiến giá “vẫn tiếp tục tăng và neo ở mức cao”. Video ghi lại phát biểu của ông nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội, làm dấy lên các cuộc tranh luận sôi nổi về nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng vọt.
Đà tăng của thị trường bất động sản không thể quy về một nguyên nhân duy nhất. Như nhiều chuyên gia và các phương tiện truyền thông đã chỉ ra, đây là kết quả của hàng loạt yếu tố cộng hưởng: Nguồn cung khan hiếm do gián đoạn bởi Covid-19, chậm trễ trong thủ tục pháp lý – hành chính, chi phí xây dựng tăng cao, cùng với chính sách tiền tệ mở rộng kích thích nhu cầu nhà ở và đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn thiếu một hệ thống thuế hiệu quả để chống đầu cơ, trong khi nguồn cung nhà ở giá phải chăng khan hiếm do các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp. Cuối cùng, cơ chế định giá đất theo thị trường được áp dụng trong Luật Đất đai 2024 cũng góp phần đẩy chi phí đất cho các nhà phát triển lên cao, buộc họ phải đặt giá bán sơ cấp ở mức cao cho các dự án mới.
Trong bối cảnh đó, cả động lực chính trị lẫn kinh tế đều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vẫn “nóng” trong thời gian tới, dù nguy cơ khủng hoảng ngày càng hiện hữu.
Một số chuyên gia chỉ ra rằng chính sách tiền tệ mở rộng của Chính phủ (bao gồm lãi suất thấp và cung tiền lớn) là nguyên nhân chính gây ra bong bóng tài sản. Tại các ngân hàng trong nước, khách hàng hiện có thể vay mua nhà với lãi suất cố định 3 năm chỉ khoảng 6,9%/năm (trước đây dao động từ 10–13%). Người mua nhà dưới 35 tuổi còn được hưởng mức lãi suất thấp hơn. Dù những mức này có thể bị xem là cao ở một số quốc gia khác, chúng lại rất hấp dẫn tại Việt Nam. Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh nhận xét: “Trong 26 năm làm ngân hàng, tôi chưa từng thấy lãi suất thấp đến vậy.”
Cùng lúc đó, cung tiền tăng mạnh đã khiến dòng vốn đổ vào bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc đẩy giá nhà lên cao. Tính đến ngày 31/7, dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng (155,3 tỷ USD), chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, tăng 17% chỉ trong 7 tháng, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (9,64%). Trong đó, các khoản vay dành cho chủ đầu tư đạt khoảng 1,79 triệu tỷ đồng (67,8 tỷ USD), tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi các khoản vay tiêu dùng phục vụ mục đích mua nhà, sửa chữa, hay mua đất tăng 12,4%, lên hơn 2,28 triệu tỷ đồng (86,4 tỷ USD).
Để xử lý tình trạng này, Chính phủ cần giải quyết đồng bộ các nguyên nhân gốc rễ. Tại cuộc họp ngày 22/9, Thủ tướng Chính đã chỉ đạo đẩy mạnh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ. Trước đó, Chính phủ đã nỗ lực cải cách thủ tục pháp lý – hành chính nhằm giúp các chủ đầu tư giảm chi phí và tăng nguồn cung. Các cuộc thảo luận về chính sách thuế nhằm kiềm chế đầu cơ nhà đất vẫn đang tiếp diễn. Ngoài ra, Chính phủ cũng đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai 2024 để tăng cường kiểm soát giá đất của Nhà nước.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực chính sách tiền tệ, các nhà lãnh đạo Việt Nam đang đối mặt với một thế tiến thoái lưỡng nan. Kể từ khi lên nắm quyền vào tháng 8/2024, Tổng Bí thư Tô Lâm đã thúc đẩy chương trình tăng trưởng mạnh mẽ, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nền kinh tế thu nhập cao vào năm 2045, với tăng trưởng GDP tối thiểu 8% trong năm 2025 và hướng tới mức hai con số sau đó. Để đạt được mục tiêu này trong bối cảnh xuất khẩu và tiêu dùng trong nước hạn chế, Chính phủ đang dựa vào chính sách tiền tệ nới lỏng và đầu tư công quy mô lớn vào hạ tầng.
Do đó, việc siết chặt tiền tệ có thể cản trở tăng trưởng (điều không thuận lợi về mặt chính trị), nhất là khi Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ 14 đang đến gần. Một thành tích tăng trưởng mạnh mẽ sẽ củng cố tính chính danh của ban lãnh đạo Đảng và gia tăng cơ hội thăng tiến của các quan chức chủ chốt. Hơn nữa, với việc các tập đoàn lớn như Vingroup và Sun Group đang triển khai hàng loạt dự án bất động sản quy mô khổng lồ trên cả nước, việc đột ngột siết tín dụng có thể khiến thị trường sụp đổ, nợ xấu gia tăng và gây bất ổn kinh tế. Đây là kịch bản mà các nhà lãnh đạo muốn tránh bằng mọi giá, đặc biệt sau những bài học đắt giá từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc.
Trong bối cảnh đó, giới lãnh đạo Việt Nam khó có khả năng vội vã thắt chặt chính sách tiền tệ. Nếu có điều chỉnh, các biện pháp này nhiều khả năng sẽ chỉ được thực hiện sau Đại hội Đảng lần thứ 14 vào đầu năm tới và sẽ được triển khai dần dần. Hơn nữa, việc xử lý các nguyên nhân sâu xa khác của bong bóng bất động sản sẽ cần thời gian. Trước mắt, cả các yếu tố chính trị lẫn kinh tế đều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn tiếp tục “nóng” trong một thời gian, ngay cả khi nguy cơ khủng hoảng đang ngày một lớn hơn.
( tác giả Lê Hồng Hiệp – là Nghiên cứu viên cao cấp và Điều phối viên Chương trình Nghiên cứu Việt Nam tại Viện ISEAS – Yusof Ishak)
