Sáng 18/1, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đất đai lần này được đánh giá tương đối toàn diện, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn hiện nay. Điều đáng chú ý nhất là quan điểm về tiếp cận quản lý đất đai đã thay đổi. Không còn các biện pháp hành chính, mà sử dụng quan hệ thị trường để điều tiết, bảo vệ lợi ích của người dân và doanh nghiệp.
Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp
Theo đó, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, đồng thời cũng tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn.
Thứ hai, Luật Đất đai 2024 quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định riêng trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định tại điều trước đó thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất.
Đồng thời, luật mới cũng quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc này sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.
Giá đất sẽ được xác định bằng 4 phương pháp gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần áp dụng phương pháp khác, Chính phủ sẽ đề xuất và chờ được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Thứ tư, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, Chương VIII quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, yêu cầu việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.
Thứ năm, để đồng bộ với quy định phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu trong 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ sáu, Luật Đất đai 2024 quy định khá thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế – xã hội, gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.
Theo đó, dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và người có đất ở đề xuất làm dự án nhà ở thương mại thì phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thứ bảy, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, gồm trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bên cạnh đó, luật mới cũng quy định tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng. Điều này sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
Thứ tám, Luật Đất đai 2024 được cho phép áp dụng ngay một số quy định mà không cần chờ đến ngày có hiệu lực 1/1/2025. Có thể kể đến như quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển nhằm tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất.
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 sẽ giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại ( theo MSVN)
Cụ thể, MSVN cho rằng một trong những thay đổi chính của Luật Đất đai (sửa đổi) là làm rõ hơn vai trò và việc giải phóng mặt bằng trong dự án. Theo đó, luật linh hoạt trong các phương pháp bồi thường, ưu tiên sự tạo ra các công cụ sản xuất cho những người bị thu hồi đất. Quy định yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất. MSVN kỳ vọng trong tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và chính vì vậy, chi phí bồi thường có khả năng tăng lên.
Mặt khác, luật mới tập trung hơn vào việc đấu giá, đấu thầu đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Việc thắt chặt hơn việc đấu thầu dự án sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn.
Tuy nhiên, điểm tiêu cực sẽ là việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn.
Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng có một số điều khoản tiêu cực, như việc giảm tiền đặt cọc của người mua cho nhà tương lai từ 10% xuống còn 5% (Luật Kinh doanh Bất động sản) và không cho phép vay ngân hàng sử dụng tài sản thế chấp chéo, điều này sẽ ảnh hưởng đến cấu trúc vốn và chi phí tài trợ của các doanh nghiệp bất động sản một cách đáng kể.
(Nguồn: tổng hợp Internet)
